Назад к списку

Частые заблуждения собственников относительно реальной стоимости их недвижимости. Как влияет оценка залога на выдачу кредита под залог недвижимости?

Достаточно многие хотя бы раз в жизни сталкивались с необходимостью получить быстро достаточно большую сумму, но как? Выход чаще всего в получении денежных средств под залог недвижимости. И здесь возникает вопрос, а какую сумму можно получить? Оценивая свою недвижимость (квартиру, дом и т.д.), мы думаем, знаем оптимальную в текущих рыночных условиях цену. Но если квартира оценивается по требованию банка в качестве объекта залога, собственника может ждать неприятный сюрприз. 


Обычно свое представление о цене квартиры на вторичном рынке человек получает одним из способов: 

1.Обратиться к профессиональному оценщику или риэлтору, который даст рекомендации по цене, но этот способ очень часто требует дополнительных средств и времени, ведь не у всех же есть знакомый оценщик или риелтор. 

2.Можно отслеживать специализированные издания (например, Авито, Яндекс недвижимость и т.д.) и проводить некое подобие мониторинга текущих цен, но здесь важным фактором является не секундный вход на какой нибудь из сайтов недвижимости, а именно мониторинг. Так как на самом деле, можно увидеть и объявления с завышенной ценой и так же просто фейковые объявления риэлторов для привлечения клиентов. 

3.Некоторые ориентируются на стоимость, по которой они приобрели или построили свое жилье. Но здесь важно понимать, что живем мы в условиях рыночной экономики, и ситуация на рынке могла уже несколько раз измениться. 

4.Кто-то просто смотрит на кадастровую стоимость, справедливости ради можно сказать, что иногда она соответствует действительности, но совсем иногда. 

И даже проделав какую-нибудь работу Клиенты иногда бывают неприятно удивлены тем, что в качестве объекта залога квартира оценена значительно дешевле, чем они рассчитывали. 

Очень часто значительное расхождение залоговой оценки объекта и цены, на которую рассчитывает клиент может случиться, если речь идет о не типичном объекте. Например – о крупногабаритной элитной квартире или, наоборот, дешевом неликвиде в старом доме. С точки зрения Заимодателя, эти два принципиально разных объекта объединяет одно – в случае невыплаты кредита продавать их придется довольно долго, а это невыгодно. Единственный способ ускорить продажу – выставить объекты по самой низкой цене. 

Есть и другие причины, по которым залоговая цена может быть снижена. Это, например, перепланировки либо строения, которые не оформлены по всем требованиям закона. 

Еще сложнее могут обстоять дела с загородной недвижимостью. Например, клиент построил на своем участке, большой дом из дорогих материалов, и для него он обошелся очень дорого, но находиться, возможно даже в прекрасной местности, где-то далеко от городов, в небольшой деревеньке, сразу понятно, что продать его можно за сумму в десятки раз меньшую от вложенной в стройку, и то скорее всего продаваться будет долго 

Также очень частой ошибкой является расчет на наличие «Дорогого ремонта», эксклюзивные элементы отделки, декора, даже если они вам очень дорого стоили, они не должны вводить в заблуждение насчет их влияния на залоговую стоимость – для залоговой оценки вся эта «экзотика» будет мало значить. Так как при вынужденной реализации данного объекта они снижают ликвидность и соответственно продлевают срок реализации, либо вообще снижают ценность данной недвижимости, так как будут не нужны возможному покупателю, а демонтаж этих элементов повлечет дополнительные расходы. 

Надо понимать, что оценка недвижимости будет напрямую зависеть от той цели, для которой оценка проводится. Для Заимодателя главное, чтобы в случае нарушения должником своих обязательств квартиру можно было бы реализовать даже в изменившейся рыночной ситуации. И как показывает практика рыночная цена квартиры может снизиться по целому ряду причин. Например, упадет спрос на жилье данного типа, ухудшится техническое состояние здания или статус района. Можно сказать, что залоговая стоимость квартиры определяется по самому пессимистичному сценарию, поэтому она с большой долей вероятности окажется ниже текущей рыночной.